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制造地王开辟商心声:拍不了舒服三天 拍了舒服三年

工夫:2016-06-08 01:55泉源:作者: 点击:
到场此中的开辟商们则都要思索统一个题目,在上海,市场上,外行业融资榜中位列第四,与此同时,保利地产还在1月份刊行了50亿元公司债,有媒体报道称,公司近一年工夫内先后拿下深圳,富力
  

拍不了地舒服三天,拍了地舒服三年。这大概是眼下到场制造地王的开辟商们配合的心声。

从2004年地皮供给的“8·31”大限至今,国际地皮市场大要曾经历三波“地王潮”:第一次呈现在2007年前后,第二次在2010年前后,第三次即是2016年。这一次,天下楼市分解猛烈,去库存攻坚战方才过半,部分地域的地王就已呈高烧之势。

停止5月尾,往年天下地王总数已超100宗,“高总价、高单价、高溢价”的地皮出让已成上半年房地产市场的最明显写照。“不到场抢地将面对断粮的危害,抢了至多可以博一个将来的预期。”曾在国际一家排名前五的房企从事地皮投资任务的第三方人士林蒙(假名)通知第一财经记者。

不外,汗青总是惊人的类似,前两次的经历通知我们:“地王潮”总是发作在楼市量价齐升、库存降落的配景之下,随之引发的是严峻的微观调控,终极使得市场降温。到场此中的开辟商们则都要思索统一个题目:我拿下的地王能“解套”吗?

抢地大战

5月,天下“地王”大戏愈演愈烈,“面粉贵过面包”又成广泛景象。

5日,北京昌平3宗地块均革新地区新高,全部“面粉贵过面包”;13日,南京248亿元出让7幅地,建邺区G11地块颠末88轮竞拍,终极以88亿元成交,溢价率114.6%,成为南京年内总价地王;27日,信达地产以123亿元夺下杭州奥体中央地块,溢价率96%,创出杭州总价地王;30日,合肥拍卖10幅地,溢价全部超越200%……克而瑞信息团体(下称“克而瑞”)的统计表现,停止往年5月尾,天下“三高”地王总数超越100宗,对折以上溢价超越100%。

总体上,各都会地皮市场与楼市之间存在极强的正相干干系。在上海、深圳等都会出台调控政策后,苏州、南京、杭州、合肥等二线都会楼市接过了下跌的接力棒,佛山、东莞等都会则受害于一线都会的外溢效应呈现补涨行情。

绝大少数剖析以为,“地王”频现缘于楼市火爆心情伸张至地皮市场,使得房企“补库存”愿望激烈,以及局部都会供需失衡助推了房价的下跌预期。

楼市部分过热,使得开辟商往热门地区扎堆抢购地皮,推洼地价,而地价的下跌又进一步提拔房价下跌预期。市场上,每一宗“地王”的拍出,都被视作周边楼盘的一场狂欢,在售楼盘借重跌价已然成风。

克而瑞剖析师谢杨春表现,供求干系是间接影响价钱的走势,地价也是推进房价下跌的要素之一,楼板价间接高过周边售价会让各人都市以为房价要涨,天然也要去买。

值得一提的是,到场这一波“地王”行情的企业数目浩繁,既有万科、保利、绿地等妥当型巨擘,也有泰禾、融信等新晋气力派,固然也少不了信达这类主业务务并非地产的“过江龙”。

资源推进

开辟商能在地皮市场上攻城略地的基本是“不差钱”。

2015年以来,国际房地产企业融资情况不时优化,融资本钱逐渐走低。先是银行间市场向涉地产企业翻开了中票融资的闸门,紧接着债券市场、股票一级市场纷繁重启了封闭多年的涉房地产融资,使得一大批开辟商融资范围不时攀升。

Wind资讯统计数据表现,停止5月30日的近一年内,房地产融资总额(债务+股权)高达1.42万亿,外行业融资榜中位列第四,此中定向增发总额0.2万亿,债券刊行1.22万亿。

万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报表现,各公司期末手持现金总额辨别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元,可谓资金富余。

以保利地产(600048.SH)为例,2015年有息欠债综分解本仅为5.2%。往年初,公司100亿元定增方案获批,成为国际最大单地产定增案例。与此同时,保利地产还在1月份刊行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅为2.95%,创下新低。

有媒体报道称,在天下100多宗“三高”地块的受让方中,有18家A股上市房企,此中有13家在A股房企再融资开闸之后施行了定向增发或发布过定增预案,募资总范围达1768.6亿元。

克而瑞的研讨也表现,2015年7月至2016年3月,拥有相对融资劣势的14家标杆房企共在69个都会拿下了503幅地块,总金额5732.4亿元。此中,万科共在41个都会拿下了184幅地块,绿地和保利的地块则均匀散布在24个都会。

低本钱的融资戏码仍在持续。就在5月18日,泰禾团体(000732.SZ)发布其第二次定增预案,方案召募资金不超越98亿元。该公司可谓本轮“地王”制造的新力量之一,公司近一年工夫内先后拿下深圳、苏州、佛山等高溢价地块,并在5月19日豪掷47亿元任性摘取上海长兴岛两幅地块。

富力地产(02777.HK)5月27日通告称,已确定公司债券的第二期刊行范围为104亿元,票面利率定为5.15%。该公司此前不久刚完成了算计125亿元的债券融资。

首创证券研讨部公布的陈诉称,以后的地王景象次要是活动性宽裕、融资通道疏通的状况下一种恐慌性豪赌,这种将来预期的透支不只将影响以后市场的供需构造,还将对存量项目和新增项目组成拔苗助长式的压力,进而添加行业的零碎性危害。

解套之忧

固然房企不拿地有“断粮”的危害,但硬币的另一壁是:昔日的地王并纷歧定能成为未来的楼王,用工夫换空间也很难让一切地王“解套”。

2009年12月,由富力、碧桂园及厥后入股的中信、世茂5家开辟商结合夺得的广州亚运城,以255亿元的成交价至今仍高居天下总价地王榜首。从2009年拍地算起,5年之后的亚运城项目仍然没能给投资企业带来正现金流。

别的,在2013年频仍制造地王的越秀地产也正遭遇窘境。5月29日,越秀地产株式会社公布通告称,为了利于放慢现金回笼及改进团体的全体债权情况及资产构造,将以总价9500万元出售广州越秀星汇云城项目2%股权予买方,连同往年3月10日,越秀地产出让的该项目49%股权,该公司对星汇云城项目已不再拥有控制权。材料表现,星汇云城项目正是越秀地产在2014年末以64亿取得的地王项目。

更近一点的是客岁10月,碧桂园结合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。但是,拿地后不久,碧桂园便将该地块的权柄转给了另一家央企。该公司高层近期泄漏,退地是由于“终极成交价超越了老板的受权价”。

面临新一轮的地王潮,妥当型企业已有所警惕。27日杭州地王拍卖进程中,万科便因风控机制而暂时散伙加入,保持与信达结合拿地。

一些业内大佬开端警示地王危害。融创中国董事局主席孙宏斌日前表现,那些拿低价地的开辟商,在房地产风向变革的时分便会遭到处罚。

调控预期

地王的呈现,让本来分解猛烈的房地产市场格式变得更为庞大。

东兴证券、中泰证券等多家机构的研讨后果表现,近期天下楼市成交在阅历长久的放量下跌后已呈疲软之势。

此中,一线都会在遭遇严厉限购政策后成交量仍然低位彷徨;二线都会成交量环比跌幅扩展且同比涨幅收窄,在没有后续政策支持的状况下,退热已成大趋向;三线都会成交量环比持续萎缩,同比涨幅也大幅收窄。

东兴证券预测,去库存的进程曾经过半,没有政策持续支持,将来二三线都会的成交量将进一步萎缩。

克而瑞针对国际32个大中都会的监控后果也表现,楼市成交在3月份创下峰值后呈现降温,5月楼市成交连续了4月的跌势。

对此,谢杨春向第一财经记者表现:“这个也比拟正常,终究不行能每个月都连续3月份的高点,但是全体照旧在高位调解。”

固然短期市场走势缺乏以作为临时趋向的根据,但可以确定的是,楼市全体已堕入胶着形态。现在,地皮的延续高烧,让更多研讨机构担心,过热的市场能够会倒逼调控政策出台。

5月29日,国信证券公布陈诉称,现在房地产的调解曾经开端:一是政策基调已有所收紧,信贷的宽松水平也有所削弱;二是房价下跌对购置力有负面影响;三是政策和钱币宽松的边沿效应会递加;四是一线都会楼市已率先呈现调解迹象。

国信证券称,依据汗青经历,近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调解”在不久之后将会呈现。

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